【 2010年 第 7 回】後悔しない住宅ローンの選び方⑦―フォーカスは【フラット２０】支払利息額をご存知でしたか？ 家計コラム
福田 英二（フクダ エイジ）
フラット２０の融資金利は返済期間２１年以上より低い水準
住宅金融支援機構のホームページ（ＨＰ）上にフラット２０の商品名が出てくる訳ではない。
フラット２０は正式な商品名ではないからである（この点フラット５０は正式な商品名として出てくる）。フラット２０的な情報は、フラット３５の中の金利情報欄をよく見ると、フラット３５の返済期間を２１年以上３５年以下の場合と返済期間が２０年以下の場合に分けて金利水準が出ている。この２０年以下の場合をフラット３５の中の一商品として便宜的にフラット２０と呼んでいる。本欄ではこの見方に立ってフラット２０を使うこととした。
【フラット３５】の制度改正によって返済期間２０年までと２１年以上に分けて融資金利を設定し始めたのは平成１９年１０月1日以降。制度改正がなされた当時の金利情勢を前提にすると、返済期間２０年迄の場合の融資金利は、返済期間２１年以上の場合より、低い水準となるとの考え方が示された。
H１９年１０月の最低金利は、フラット３５が２．９５％、フラット２０が２．７５％。その差は
０．２％。その後の乖離幅はグラフに見るように概ね０．２０％～０．２８％の中に収まっている。
過去、最も乖離幅が縮小したのはＨ２２年4月の０．１８％である。
フラット３５の金利は債券発行時の表面利率によって決まる
周知のごとく、フラット３５の金利は、債券発行時の表面利率によって決まるといってよい。その推移を見たのが下図である。ほぼパラレルに推移していることが分かる。
直近１０年８月の表面利率１．５２％は、債券発行以来最低水準（それまでは０４年３月の１．５６％が最低）である。フラット３５の金利２．２３％は、０５年５月の２．１５％と共に過去最低の金利水準となった。特に、０９年５月以降のフラット３５の金利の下げは、３５年物固定金利型住宅ローンで最も返済負担が軽いと見られていたネット銀行の下げを上回ってきたため（ネットは下げ渋ってきた）、逆転し現在でもその状態が続いているのである。
８月のフラット２０の適用金利は、２．０２％（定率手数料型）である。２,０００万円借り入れた場合の返済月額は、１０１．３千円、総返済元利合計額は２,４７５万円（事務手数料含む。以下同じ）である。Ｓの場合は、当初１０年間ー１．０％の引き下げがあり返済月額は９２．２千円、１１年目以降が９６．８千円となり、総返済元利合計額は２,３０９万円である。
夢のように少ない利息支払額
仮に、Ｓに拠らずともフラット２０だけで考えても、２０年間の利息支払額が２,０００万円で４７５万円である。単純平均して年２３．７５万円、ざっと月２万円の負担である（借入額１千万円なら１万円ということだ）。元利均等返済の場合でこの利息支払い負担である。元金均等であれば２２．３８万円、月平均１．８６万円程である。
Ｓが使えるとどうなるか、この見方でいくと元利均等返済なら月１．３万円程の負担、元金均等返済なら１．２万円程である。
この程度の金利負担額は、「まさに夢のように少ない利息支払額」と言っていいような水準ではなかろうか。
筆者はやや誇張気味だが、夢のように少ない金利負担でフラット２０が使える状況にあるなら、それを使わないという選択肢はないのではないかとさえ思える位である。よく見て頂きたい。フラット２０の８月の金利は２．０２％、Ｓなら当初１０年間の金利は１．０２％である。２０年間固定の資金の金利水準がです。借入期間中の金利変動リスクはなし。従って、返済月額は変動しない。家計のやり繰りは安定する。そして、何よりも安心して生活が出来ることが何よりも有難いことである。
住宅ローンの相談を受けたあなたのアドバイスメニューの一つに、フラット２０の存在を今まで以上に意識の中心近くにおいて頂いてもいいのではないでしょうか。もちろん、返済するのは借りた本人です。そこは重々踏まえて熱いアドバイスの中にも相手の立場に立った冷静なアドバイスを心掛けていきたいものではありますが。
この記事へのコメントはありません。