【 2010年 第11回 住宅ローンのポイント（繰上げ返済と借換えについて）】相談コラム
恩田 雅之⇒プロフィール
念願のマイ・ホームを購入した後は、長く大事に住むためにメンテナンスが必要になります。住宅ローンも一般的には支払い期間が長期に亘ります、この間にお子様が独立されたり、ご主人が定年退職されたりといったライフステージの変化が起こります。
また、景気や金利の状況が変化することもあります。住宅ローンもメンテナンス（見直す）することが必要になります。
そこで、今回は住宅ローンを組んだ後に起こる生活の変化や経済の変化に対応しながら、金利負担を軽減する方法「繰上げ返済」と「借換え」について説明をしていきます。
繰上げ返済
最初は「繰上げ返済」について書いていきます。
お子様が独立をされて、教育費などの負担が減り、ある程度資金に余裕が出てきた場合等が「繰上げ返済」を検討する時期になります。
「繰り上げ返済」は、返済の期日前にある程度纏まった金額を入金することによって、住宅ローンの「支払い期間を短縮」または、「毎月の支払金額を減らす」ための方法です。
返済の期日前に纏まった金額を入金しますと、その入金は元本の返済に充てられ、その期間の利息は支払う必要が無くなります。
その分、当初のローン支払い総額より少なくなります。
「支払期間短縮」と「毎月の支払金額削減」の2つの方法を比べた場合は、「支払期間短縮」の方の利息軽減効果が大きいといわれています。
繰上げ返済できる最低返済額や手数料は、各金融機関により違いがあります。（手数料無料のローンもあります。）
ご自身が利用されている金融機関を確認しましょう。
住宅ローンの金利は、預金の金利に比べ高いので、せっせっと繰上げ返済をしてしまい、万が一の時の生活資金まで使い切らないようにする注意が必要です。
また、「固定金利選択型」のローンを組まれていた人は、当初の金利が低いために、早い段階で繰上げ返済をした場合には、「全期間固定金利型」より金利負担を軽減するメリットが小さくなってしまうことがありますので、その点も注意しましょう。
借換え
次に「借換え」ついて説明します。
世の中の金利が下がっている時期が「借換え」を検討する時期にあたります。
「借換え」は、新たに別の金融機関で住宅ローンを組み、現在の住宅ローンの残債を返済する方法です。これにより、以前のローンより低い金利のローンに「借換え」することで金利負担が軽減されます。
借換えの場合の注意点は、新たにローンを組み直しますので、当初のローンと同様に保証料・事務手数料・印紙代・登記費用など諸費用が発生します。
諸費用分を賄える程の金利軽減ができるのか、慎重に考える必要があります。
ご自分でよく解らないときは、金融機関などで無料の借換え相談会を開催していますので参加してみてもいいかも知れません。借換えのメリット以外にも、住宅に関する国の補助などの最新情報を得る機会にもなります。
以上、金利負担を軽減する2つの方法「繰り上げ返済」と「借換え」について説明をさせていただきました。ライフステージの変わり目、金利動向の変化に応じて2つの方法を検討し、賢いローン利用者になりましょう。
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